Prêt, formalités : les étapes pour devenir propriétaire à Maurice

Les critères à prendre en compte pour votre recherche de bien immobilier à l'île Maurice

La phase de recherche est une étape cruciale dans votre projet d’investissement immobilier à l’île Maurice. Le pays offre un marché de immobilier dynamique et varié, porté par une économie florissante, une stabilité politique et un solide droit immobilier calqué sur les modèles français et britanniques. 

Les critères à prendre en compte peuvent être : 

• Le type de bien recherché : Villa de luxe pour un pied-à-terre paradisiaque, maison traditionnelle confortable pour y passer sa retraite, appartement neuf au fort potentiel locatif, etc. À chaque projet ou style de vie, correspond un type de bien ;
• L’achat en VEFA : Les ventes en VEFA (ventes sur plan d’un bien à construire ou en cours de construction) sont très répandues à Maurice. En plus de proposer une personnalisation du logement, elles permettent à l’acquéreur de bénéficier de garanties et d’assurances solides (garantie décennale, garantie financière d’achèvement et assurance dommage/ouvrage). Pour plus de détails sur la VEFA, consultez notre article dédié "Acheter un bien immobilier en VEFA à l’île Maurice".
• Le budget : Certains régimes immobiliers à l'île Maurice permettent en effet aux étrangers de devenir propriétaire à avec un investissement de 175 000 USD minimum ;
• Les équipements et services : Salle de sport, spa, piscine, conciergerie, gestion locative, accès direct à la mer, etc. Acheter à l’île Maurice donne accès à des prestations exclusives ;
• Le statut de résident permanent mauricien : Pour les investissements supérieurs à 375 000 USD, le permis de résident mauricien peut être automatiquement attribué à l’acquéreur et sa famille ;
• La rentabilité de l’investissement : Le potentiel de plus-value et la rentabilité locative sont deux critères de choix pour un investir dans l'immobilier à l’île Maurice. La proximité avec un emplacement touristique majeur ou une nouvelle zone de développement est une vraie garantie de valorisation pour votre investissement.

Les différents régimes immobiliers à l’île Maurice

Le gouvernement mauricien a mis en place plusieurs régimes, afin de sécuriser et apporter un cadre légal à l’investissement immobilier pour les acquéreurs étrangers à l’île Maurice.

L’IRS (Integrated Resort Scheme)

L’IRS s’adresse à des investisseurs étrangers à la recherche d’une résidence haut de gamme à l’île Maurice. Il s’agit de projets d'envergure : la surface des terres développées doit dépasser les 10 hectares et permettre de disposer d’infrastructures premium (terrain de golf, spas, restaurants, etc.). 

L’investissement minimum est fixé à 375 000 USD, et donne automatiquement droit à l’investisseur et à sa famille, à l'obtention du permis de résidence permanent. Le Domaine d’Anbalaba est d’ailleurs l'un des programmes immobiliers IRS de l'île Maurice.

Le RES (Real Estate Scheme)

Introduit en 2007, le RES donne accès à des projets immobiliers plus modestes et de taille moyenne. Contrairement à l’IRS, le RES ne se limite pas à des complexes résidentiels et est accessible à un plus grand nombre d’investisseurs : il n’existe en effet pas de montant minimum obligatoire d’achat. 

Pour un investissement RES supérieur à 375 000 USD, l’acquéreur et sa famille bénéficient également du permis de résidence mauricien. Dans le cas contraire, un titre de séjour de 6 mois est tout de même automatiquement accordé.

Le PDS (Property Development Scheme)

Lancé en 2015 pour remplacer et harmoniser l'IRS et le RES, le PDS n'impose aucune limite de superficie. Ce régime favorise les projets ayant un impact social et écologique positif. Ils doivent en effet intégrer des éléments de développement durable et respecter les dernières normes environnementales. 

Les projets initiés sous les régimes IRS et RES avant 2015 continuent d'opérer sous leurs appellations d’origine. En revanche, les nouveaux projets respectent exclusivement les normes et critères du PDS. Le seuil minimum d’investissement en PDS est fixé à 375 000 USD, et permet également de bénéficier du permis de résidence mauricien permanent.

Le Smart Cities Scheme

Lancé en 2015, le Smart Cities Scheme vise à promouvoir un développement urbain durable et responsable. Il allie habitations, commerces, infrastructures modernes et innovations technologiques destinées à un mode de vie connecté et économe en ressources naturelles.

Le régime R+2

Le dispositif R+2 permet d’acheter un appartement dans une résidence de deux étages ou plus, avec un investissement minimum de 175 000 USD. Il ne donne pas droit au permis de résidence permanent mauricien, mais permet de profiter des très bonnes opportunités d’investissement locatif à l’île Maurice. L’investissement en R+2 est donc considéré comme une porte d’entrée abordable vers l’immobilier mauricien. 

La fiscalité mauricienne

Soucieux d’encourager l’investissement immobilier, le gouvernement mauricien a mis en place plusieurs mesures fiscales particulièrement attractives pour les investisseurs étrangers :

• Imposition sur les revenus plafonnée à 15%, y compris pour les revenus locatifs ;
• Exonération totale de taxe foncière ou de taxe d’habitation, y compris pour les résidences secondaires ;
• Exonération des biens immobiliers situés à l’île Maurice dans l’assiette de calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) ;
• Exonération fiscale des plus-values immobilières en cas de revente du bien immobilier.

Financer son achat immobilier à Maurice

L’île Maurice dispose de nombreuses banques et établissements de crédit. Au même titre que les citoyens mauriciens, il est tout à fait possible pour un étranger de solliciter et d'obtenir un financement immobilier. 

Cela est même souvent plus facile que dans les établissements de son pays d’origine. Toutefois, les banques mauriciennes demandent un certain nombre de critères d’éligibilité pour octroyer un prêt immobilier à un non-résident :

• Âge : 65 ans maximum au moment de la demande de financement ;
• Devise : Les emprunteurs étrangers sont financés dans la devise qu’ils perçoivent : cela implique un impact sur le taux de change (actuellement positif pour les européens, car le taux de l’Euribor leur est plus favorable) ;
• Ouverture d’un compte bancaire à Maurice : Il est impératif de détenir un compte bancaire dans une banque locale pour solliciter un emprunt ;
• Revenus : Les demandeurs doivent justifier de revenus stables et suffisants et d’une durée de résidence correspondante à la durée de l’emprunt. Pour les non-résidents, des justificatifs de revenus à l’étranger et de transferts financiers réguliers sont demandés ;
• Apport personnel : Les banques mauriciennes ne prêtent pas la totalité des fonds nécessaires au projet. Un apport personnel minimum de 20 % à 30 % du prix d’achat (hors frais) est souvent requis.
• Taux d’endettement : À Maurice, le taux d’endettement maximal est de 70 %. Cependant, si vos revenus mensuels ne dépassent pas 200 000 roupies mauriciennes (4 035 € environ), il est interdit de s’endetter à plus de 40 % ;
• Garanties financières ou hypothécaires : le financement de plus de 50 % de la valeur du bien implique une obligation de garantie financière ou réelle (hypothèque sur le bien acquis). Les programmes IRS, RES ou PDS offrent une sûreté supplémentaire car ils sont soumis à des garanties spécifiques et facilitent alors l’obtention d’un prêt immobilier auprès des banques mauriciennes.

Les démarches à effectuer pour acheter à l’île Maurice

Acheter un bien immobilier à Maurice nécessite l'autorisation préalable de l'Economic Development Board (EDB), qui est notamment chargé de vérifier la provenance des fonds. Cette règle s’applique autant pour l’acquisition d’une résidence principale que pour l’achat d’un bien destiné à la mise en location. 

Une fois l’autorisation obtenue, c’est au notaire que revient la préparation du contrat de vente, de l’acte de propriété et la vérification de la conformité des pièces justificatives. Il est également tenu de vérifier l’absence de charges ou d’hypothèque sur le bien immobilier. 

Au moment de la signature de l’acte de vente auprès du notaire, le vendeur devra s’acquitter du Land Transfert Tax, à hauteur de 5 % du prix de vente. Le notaire remet l’acte de vente signé aux deux parties (vendeur et acheteur), ainsi qu’une copie au Registrar General, qui procèdera à l’enregistrement de la vente du bien immobilier. Par la suite, le notaire remettra une copie authentique de l’acte de propriété au nouveau propriétaire. 

En cas d'achat d'un bien d'une valeur supérieure à 375 000 USD, l'acquéreur peut ensuite déposer une demande de permis de résidence auprès de l'Economic Development Board (EDB), validée en trois semaines environ. 

Les documents à fournir sont les suivants (liste non exhaustive) :

• Passeport
• Extrait de naissance
• Certificat de mariage
• Document KYC « Know Your Customer » émanant de la banque de l’acheteur
• Certificat de provenance des fonds
• Promesse de vente ou Compromis de vente « Presale agreement », le cas échéant
• Contrat de réservation préliminaire à une vente en VEFA, le cas échéant
• Un modèle du contrat de vente en VEFA d’une maison individuelle, le cas échéant
• Permis et plan de construction, le cas échéant
• Plan de l’immeuble R+2, le cas échéant